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投资房产应注意的问题(7)

以上两个案例都是房产交易达成后,原房产所有人又将房产转卖给他人的例子。但由于没有申请必要的法律保护,自身权益得不到保障。在案例一中,王先生将无法得到他已经购买的房产,而案例二中的张先生则必须从已购买的房产中搬出。

【律师建议】我国《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”当事人签订房屋买卖合同后,如因种种原因暂不能办理过户登记手续,可以依照上述规定向登记机构申请预告登记,这样即使未能办理过户登记手续,也可以防止卖房人一房多卖现象,从而依法保护自己的合法权益。

此外,如共同出资购房(夫妻共同出资、恋人共同出资、父子共同出资或合伙人共同出资),为防止共同出资人私自将房产在购买后但未办理产权完备手续之前转卖给他人,可以进行异议登记。

所谓异议登记,是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请,并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。

异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项,也不发生变更不动产登记的效力,而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿,从而使不动产登记的真实性受到质疑,进而对想交易该不动产的人予以警示。

若一对同居男女共同出钱买房,但产权证上只写了男方名字,男方试图私自卖房。女方发现后提出异议,为了防止男方先将房产脱手,女方可以申请异议登记。而买房者在看到此房存在争议后,一般不会匆忙购买。但按照物权法规定,女方必须在异议登记后15天内提出起诉,若在期限内没有起诉,异议登记失效。另一方面15天期限也保障了权利人的交易权,避免有人恶意申请异议登记,延误交易时机。

6.提前还贷——别忘了要回你的保险费

买房办理按揭后,不少人由于种种原因,可以提前偿还全部贷款。这时,您可别忘了到保险公司退还提前期内的保险费。

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